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造成海景房房价回到十年前的背后是什么

  • 2019-07-10 15:29:41

在如今这个人们普遍为高房价叫苦不迭的年代,一些超低房价的曝光似乎更能刺激人们的神经。

两个月前,东北的一个边陲小镇鹤岗火了。网上有人曝光说,三五万一套的房子随处可见,一套320平的复式高层也只要15万。

最近威海乳山又火了,某媒体报道称,当地二手房价格是新房的一半左右,这个价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的单价甚至可以低至1800/平。

乳山隶属于山东威海市,地处青岛,威海,烟台三市衔接的腹地,海景资源得天独厚。与威海一样这里也以全域旅游“海景房”对外进行宣传。

今天我们所说的乳山这些超低房源就位于乳山银滩旅游度假区,这里的房子都是海景房。

盛夏来临,又到了北方一年当中最难熬的一段时间。而此时的乳山,却依然凉风习习,环境舒适安逸,因此乳山也被人们称为“中国长寿之乡”。

每年这个时候,全国各地的“看房团”也开始涌进威海。然而,今年的销售情况并没有想象中的火爆,反而是关于这个网红小城的吐槽开始刷屏,诸如“鬼城”,“新房打对折也卖不出去”,“最后悔的海景房”。

那么,乳山海景房的真实情况又是怎样呢?

安居客数据显示,2018年8月份-2019年7月份,乳山银滩二手房均价4021元/平方米,最低价格为2250元/平方米,最高价格为5405元/平方米,二手房价格区间为2000元/平方米-5000元/平方米左右。

而根据当地销售人员介绍,乳山新楼盘一般采用框架结构,价格在8000元— 12,000元/平方米,一手房和二手房之间存在着巨大的价差,所以乳山二手房价格确实存在“对折”。

不过至于“ 1800元/平”也被证实是银滩最早修建的一批老房,甚至是危房,因此并没有实际讨论意义。

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根据网上信息披露,乳山银滩在2000年左右加快了海景房的建设步伐,20公里东西向海岸线上大大小小建设了超过200个海景房项目。

从2000年到2005年,《乳山市年鉴》中统计,房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

2007年至2010年,是乳山房地产业发展的巅峰。2007年,乳山全年共完成房地产投资35亿元,比上年增长116.05%,销售面积119.25万平方米。此后至2010年之间一直保持高位运行,2010年完成投资33.1亿元,销售面积达128万平方米。

但是乳山终究只是一座小城,如此大批量的开工建设海景房,也存在着隐患。就像当地市民所描述的那样“把乳山市的所有人口都填进去,都住不满。”

虽然2013年乳山市房地产竣工面积不及2010年最高峰时期的一半,但是也没有阻止银滩一座座烂尾海景房的出现。

一些开发商也因此进入破产清算程序,甚至有公司老板因为合同诈骗罪而锒铛入狱。

乳山这些海景房主要购买力,主要来自全国各地的投资客。《乳山年鉴》这样描述当年的盛况:“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好,北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业,房地产市场开发量及房价持续上升。”

作为旅游资产,乳山令人尴尬的一点就是气候。虽然这里夏季有北方难得的清爽,但是这里冬天也并不暖和,而且乳山的房子基本上没有暖气,因此,在这些海景房里居住的业主大多都是候鸟。

一般夏天最热的时候来这里住几个月,国庆节前后就要回去。这也就造成了这些海景房空置率极高,一般入住率不足10%,威海本地市民也称这里为“鬼城”。

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2017年,全国范围内的三四线楼市迎来了一波疯长。受到大环境的影响,威海的楼市也迎来了一波高潮。

从2017年3月开始,威海房价直接上升一个拔高,突破7000以上,一举超越烟台,成为山东省内房价排名第三的城市,乳山的新房价格也趁机突破8000,令人瞠目结舌。

从现在的时间节点来看,2017年至今,威海的房价涨幅已经超过了25%,在全国百城中房价涨幅排名前列。

总的来看,这一轮全国三,四线城市房价普遍上涨的原因就在于棚改货币化安置。对三四线楼市进行“定向放水”,启动了这一轮长达两年的大牛市。

不过,转折点发生在2018年7月,全国三四线城市棚改货币大幅收缩,甚至一些官媒认为,“棚改货币化安置手段没有保留的必要。”也是从这个时候开始,国开行对于PSL投放持相对谨慎的态度,三四线的楼市上涨开始减速。

而今年的消息是,随着2019年大部分城市棚改计划套数腰斩,截止5月份,PSL已经连续两个月暂停。这说明三四线楼市的彻底熄火。

我们回过头来再看威海的楼市情况,根据威海房产交易网的数据显示。2019年6月威海市区住宅成交套数同比2018年下降46.3%,跟2014年6月相比,下降29%。

再来看乳山的情况,根据公开数据统计,乳山市今年6月新房均价为4641元/平方米,环比上升0.13%,同比下跌20.62%。

注意,我们这里提到的数据是乳山市的均价,但是就像在文章第一部分中提到的那样,如果购买乳山海景房的新楼盘项目,价格会在8000- 10,000元/平左右,而且二手房的价格会更低,甚至不及新房价格的一半。

这也就意味着,如果在乳山投资买新房,那么那你将来出售房源的时候会折损一半的价值,

乳山,甚至威海今天的案例告诉我们一个道理,在目前房住不炒的大背景下,除了自住,其他一切投资房产行为,请远离三四线城市,同时令我们提高警惕的,还有各种名义的旅游地产项目。这个趋势,请大家务必要看清。

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