导航菜单

商业地产正处于一种新模式的边缘吗

导读 “新范式”这个词让我很紧张。 就在全球金融危机爆发之前,商业地产的收益率低于10年期债券收益率。尽管当时出现了许多不合理的购买行为,但如今看来,买家准备投资写字楼以获得比无
2020-03-11 15:50:42

“新范式”这个词让我很紧张。

就在全球金融危机爆发之前,商业地产的收益率低于10年期债券收益率。尽管当时出现了许多不合理的购买行为,但如今看来,买家准备投资写字楼以获得比无风险利率更低的回报,这一事实似乎有些荒谬。

当时,人们有很多理由来解释为什么支付某些价格是合适的,最常见的理由是,强劲的租户需求会推高租金,让收益率变得更容易接受。与此同时,“新范式”成为业界的口头禅。

商业见解:订阅以获取最新的新闻和更新

目前,收益率正跌至GFC之前的水平以下。如今,10年期国债收益率与收益率之间的息差仍相当健康,但收益率已大幅下降。商业地产正在变得越来越贵,虽然有一小部分集团正在抛售,预计市场将见顶,但大多数投资者仍在继续追逐资产,这仍在推高价格。

与住宅地产一样,商业地产也表现出很强的周期性行为,繁荣-萧条行为大约每十年出现一次。近10年前,全球金融危机重创了商业地产市场,就像金融危机爆发前一样,市场似乎出现了过热。泡沫会再次破裂,还是我们会看到更多温和的买家行为很快开始出现?

除非出现重大问题,否则价格通常不会大幅下跌,而上一个周期由于全球金融危机而突然结束。这一次,对商业地产的放贷行为似乎明智得多,而主财富基金、地方养老金和全球养老基金的进入,意味着市场上有更多的股票。有三种可能的情况会成为油价大幅下跌的驱动因素。

悉尼CBD高档写字楼的收益率与10年期债券收益率之比。资料来源:Cushman and Wakefield。

第一个风险是租户需求的变化远远超出当前的预期。在租户方面,最直接的威胁是亚马逊(Amazon),它在美国留下了大量空置的店铺。严格的规划控制和更少的现有零售空间可能使这在澳大利亚的威胁更小,但对悉尼的租户来说,极高的租金价格可能意味着这将阻碍业务增长或租户决定去其他地方。

我们在过去看到过糟糕的情况,当时缺少租户。对于现金流和估值来说,任何没有租户的房产都是坏消息。

第二个风险是在金融方面存在问题。利率上升是最明显的情景,但这往往发生得相当缓慢,并给企业时间去适应。澳大利亚的利率近期内不太可能变动,但一些美国评论人士预测,明年澳大利亚将加息至多4次。这可能会对一些投资者产生影响,但不太可能导致gfc式的,具体取决于从哪里获得债务。

第三个风险是,买家撤出或被迫出售,而中国市场最有可能出现回调。中国境外对商业地产的投资目前已受到限制,尽管买家仍有兴趣,但政策变化的长期影响仍有待观察。

就其本身而言,与住宅市场相比,商业地产价格高企的问题要小一些,但随着价格上涨,该行业受冲击的脆弱性确实会变得更高。最后,只要投资者长期购买,并能在市场震荡中持有,高价格就不会像历史可能表明的那样是一个问题——或许我们正处于一个新的范式中。


免责声明:本文由用户上传,如有侵权请联系删除!

猜你喜欢:

最新文章: