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尽管多户家庭的格局在变化 但稳定的基础依然存在

导读 当2007 2008年房地产泡沫破裂时,它最终导致了美国历史上最令人难以置信的经济复苏。 它还创造了一个居民更倾向于出租而不是拥有的环境,从而在这一周期内导致多家庭部门的繁荣。
2020-03-26 15:31:48

当2007/2008年房地产泡沫破裂时,它最终导致了美国历史上最令人难以置信的经济复苏。 它还创造了一个居民更倾向于出租而不是拥有的环境,从而在这一周期内导致多家庭部门的繁荣。

但周期,从其性质来看,是一个完整的圆圈,许多人担心我们即将结束这一扩张。 虽然这已经是几年来的关注,但经济衰退或高原迫在眉睫。 问题是,在这一不可避免的转折时期,多家庭投资者将如何应对?

“我们已经感受到了经济放缓的影响,”Kiser集团(Kiser Grou p)总裁兼管理经纪人Lee Kiser表示。 “速度下降到一定程度。

寻找更多的洞察趋势通过当地多家庭部门? 在我们3月5日举行的第十一届多家庭公寓年会上,李凯瑟和十多位专家演讲家听到了他们的声音。

虽然多家庭部门可能会在全国范围内感受到新的压力,但Kiser指出了芝加哥特有的一种动态,即库克县评审员办公室的转变。 更高评估的前景可能会让很多投资者不愿意博,直到他们看到情况会如何实际发挥。

“我认为市场已经有所放缓。 但在评估员办公室作为一个重要因素的情况下,目前没有那么多的交易,“Kiser说。 “总的来说,现在不是在价格上咄咄逼人的好时机。

投资于下跌市场

Kiser公司的投机行为也出现了下降——如果出价没有达到指定的下限,所有者会感觉到市场愿意迅速拉低上市。 随着今年的深入,这类活动可能会变得更加罕见。

凯塞说:“投机卖家是在一个上涨的市场上保持这些销量很高的原因,但这有点趋于平稳。 “你可以看看销售速度和升值速度,这与房租和住宅租金的变动几乎有直接关系。 我们现在肯定看到了这一点的扁平化。

虽然这一周期的结束可能很快,但这并不一定会带来启示。 事实上,缺乏多家庭产品的销售可以为买家创造一个健康的环境。 市场上的房产可能较少,但那些确实寻求买家的房产可能是高性能资产。

“如果我们确实进入了更多的熊市阶段,我认为这对投资是积极的。 山姆·泽尔总是说,“当每个人都向左走,向右走。”因此,我认为,回想起来,未来几年将是非常好的投资年,“凯塞说。 “选择的余地会更小,但你所做的选择应该提供合理、高质量的回报。


正如他们长期以来在美国生活的许多其他方面一样,婴儿潮一代正在推动多家庭部门的发展。 这一人口规模预计将翻一番,从2018年的5200万增加到2060年的9500万,越来越多的人选择从独栋住宅转移到以城市为中心的公寓,在那里他们可以缩小面积和维护成本。

这种活动的大部分发生在温暖的气候中。 根据纽马克·奈特·弗兰克(NK F)最近的一份白书“商业房地产的未来:2020年及其后的12个趋势”,在60岁以上租房者增长最大的前10个市场中,有7个在太阳带州。

芝加哥市场是一个例外。 2019年,在市中心和郊区交付了7,000多套公寓,其中许多是在租赁期间针对繁荣人士的。 例如,Kelmscott公园公寓(Kelmscott Park公寓)是由Focus公司在Lake Forest开发的,45岁以上的房客占据了其公寓的四分之三以上。

然而,这并不是芝加哥的好消息。 NKF的白书还指出,投资者越来越倾向于选择二级市场,而不是像芝加哥这样供应受限的初级城市。 几年来,美国多家庭投资在二级市场的份额不断扩大,过去三年每年超过65%。

撤销

在房地产泡沫破灭之前,公寓与企业的转换热潮让一个充斥着所有单元的市场。 这种供过于求——更不用说繁荣和千禧一代都倾向于选择租房了——导致了一场反垄断热潮,在芝加哥的住房存量中增加了许多创收的多家庭建筑。

去年,随着该市立法的通过提高了投票上限,这一趋势停滞不前。 虽然超过75%的业主需要同意一个解构出售,但现在任何试图把其中一个交易放在一起的人都需要说服85%的单位业主。

Kiser说:“这大大减少了解构主义的供给。 “在75%的情况下,这是非常困难的;这确实是一个所有明星排队超过85%的情况。

凯泽集团最近关闭了三个单独的公寓解构在郊区橡树公园:$880万出售一个56单位的财产,26个单位的解构出售360万$和48个单位的财产交易830万$。

以其中一项交易为例,该建筑面临约300万$必要的上限支出,住宅的市场价值增加了80%,因为租赁而不是公寓单元,一半的业主已经转租给租房者,这降低了单个公寓销售的价格。 这一解构以83%的选票通过。 即使所有的基本面都在大声疾呼要进行解构,如果这座建筑位于芝加哥东部两英里,投票也不会出现。

“这项立法对该市的反垄断业务造成了一定程度的损害。 我认为这正是计划要做的。

尽管有这三项协议,但新的立法并不一定会把注意力转移到郊区。 最初符合标准的郊区资产已经很难找到,因为大多数城市密度较低,而且在千年之交的时候,公寓转院的情况也较少。 展望未来,芝加哥本土的解构主义将少得多,只有在更密集的城市郊区,如橡树公园。

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