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逐个行业的房地产审查

  • 2021-08-26 14:39:02

在大多数商业房地产行业在 2019 年开局低迷之后,投资者手头有很多干粉——据估计高达 2000 亿美元。预计主要房地产类别之间的投资活动步伐将有很大差异,延续年初建立的模式。每个主要资产类别都提供有吸引力的机会,尽管这种潜力的性质差异很大。

根据行业的不同,下半年收益率的最佳押注可能是增值业务、专业资产类别或以前被忽视的二级和三级地区的机会。本报告调查了将影响主要房地产集团投资动态的趋势。

工业包装领导者

工业部门继续争夺该行业最抢手、机会丰富的类别的称号。租金上涨和直接面向消费者的零售业的扩张正在增加工业资产的竞购者数量,加剧竞争并推动估值创下历史新高。电子商务正在创造对物流和最后一英里履行设施的需求;与此同时,实体零售商更多地使用全渠道平台同样增加了对仓库和配送空间的需求。

做出回应的包括机构投资者。2 月,Nuveen Real Estate 推出了其城市多户家庭基金,以收购和管理特定市场的优质资产。第一个关闭的基金由第三方投资者提供的 4.5 亿美元资本承诺和种子投资组合以及 Nuveen 母公司 TIAA 的 1 亿美元共同投资作为锚定。

在这种环境下,确定要收购的资产是一项挑战,尤其是在初级市场,买家正在通过撒网来应对。根据仲量联行的第一季度工业投资展望,与五年平均水平相比,二级市场的工业交易增长了 5.1%,三级市场的工业交易增长了 6.2%。仲量联行预计今年很少有工业交易超过 5 亿美元,并推测投资者将主要追逐 1.5 亿至 5 亿美元范围内的单一市场或更小的投资组合。

CenterSquare Investment Management 寻找旧的制造设施以对其工业组合进行现代化改造。该公司首席投资策略师 Scott Crowe 表示,这些资产提供有吸引力的定价和回报,而且与令人垂涎的新房产相比,吸引的潜在买家也相对较少。

Longpoint Realty Partners 在东海岸和德克萨斯州的 10 个城市进行投资,重点投资于就业增长和大学存在感强的地区的工业地产和杂货零售中心。10 月,这家总部位于波士顿的所有者经营者关闭了其首个资本为 2.5 亿美元的基金,截至年中已完成了约 5,000 万美元的收购,据该公司的 Dwight Angelini 称,还有价值 1 亿美元的交易正在筹备中。联合创始人兼管理合伙人。Longpoint 的大部分工业交易都是增值业务,需要进行大量翻新才能满足不断变化的物流需求。全面开发也是公司战略的一部分,但“回报必须与我们承担的工作量和风险相称,”安吉里尼说。

多户多样化

在创下投资额创纪录的一年之后,多户家庭部门在当年的开局速度比其他主要资产类别更快。仲量联行报告称,在拉斯维加斯、凤凰城和坦帕等阳光地带市场,租金增长表现优异。与此同时,整个东北部的基本面加强促进了该地区的投资活动,而投资者普遍更担心西海岸大都市的新供应。

根据仲量联行的第一季度报告,第一季度多户家庭交易总额为 382 亿美元,同比增长 13%。虽然一级市场的活动与 2018 年同期相比有所下降,但三级市场的资本份额不断增加,占交易流量的 21.8%。尤其是外国投资者正在推动非门户市场的多户家庭投资。Integra Realty Resources 的观点报告指出,克利夫兰、哥伦布和孟菲斯是备受追捧的二级和三级都市区。

郊区办公室激增

对于寻求机会主义、高收益写字楼交易的投资者来说,郊区可能发挥最大的吸引力。一个因素是年龄较大的千禧一代在组建家庭时从城市迁移到郊区。Real Capital Markets 的年中写字楼投资者情绪报告发现,近 40% 的调查受访者认为增值郊区物业为写字楼行业提供了最大的机会。

艾伦·庞蒂乌斯

然而,担心周期寿命的投资者越来越关注一级和近核心二级市场,以寻求质量。尽管投资者对核心市场增值办公产品的兴趣有增无减,但供应仍然有限。这表明有更多的中型交易。

医疗办公室物业在私人投资者中引起了大量活动,尤其是 2500 万美元及以下的交易。Marcus & Millichap 高级副总裁兼专业部门全国总监 Alan Pontius 表示,交易额超过 5000 万美元的房产通常是机构投资者的目标。

零售业重组

根据仲量联行的数据,总体而言,第一季度的零售交易同比下降 4.9% 至 111 亿美元。一个显着的例外:电力中心交易增长了 30.4%。Marcus & Millichap 高级副总裁兼研究服务主管 John Chang 表示,尽管核心零售销售增长 3.5% 和其他良好的基本面,包括租金和空置率恢复到经济衰退前的水平,但散户投资者一直持谨慎态度。

尽管在线零售的影响是不可否认的,但“还有另一种转变引起的关注少得多,”克罗争辩道。“这是对服务需求的增加。” CenterSquare 的零售投资策略侧重于 Sun Belt 的更新、高入住率购物中心,其特点是结合了食品和饮料以及手机商店、牙医和瑜伽工作室等服务。这些房产通常提供健康的现金流和 7% 的收益率。

该公司预计到第四季度将在这一资产类别上进行更多投资,并计划在选定的都市购买多处房产,以实现协同效应和规模经济。去年,CenterSquare 斥资 1,980 万美元收购了 Southtown Center,这是一个 43,669 平方英尺的零售物业,租户包括 Moe's Southwest Grill、Hair Cuttery 和 DaVita Dialysis。

Longpoint 还投资于社区购物中心,通常是杂货店,面积小于 150,000 平方英尺,有 15 至 20 名租户。在纳什维尔,Longpoint 购买了一个由 Barnes & Noble 固定的 80,000 平方英尺的中心,并正在选择一家杂货店来回填 20,000 平方英尺。与服务相关的租户和医疗用途提供了其他可能性,因为他们越来越多地寻求空间。

利基知识

根据 Real Capital Analytics 的数据,截至 5 月,与 2018 年前五个月相比,只有一个房地产类别的投资销售额同比增长:高级住房和医疗保健。

首席投资官弗兰克·斯莫尔 (Frank Small) 报告说,Greystone Health Investments 正在通过售后回租策略机会主义地接近该市场。“就今年医疗保健行业的收购而言,我们看到越来越多的上市房地产投资信托基金改变了他们的投资策略,”他说。“在过去的几年里,它们通常是净卖家,但在今年上半年,我们观察到更多的 REIT 要么是净中性——不卖——要么积极买入。”

在酒店业,关键驱动因素——商务旅行、度假者、贸易展览/会议出席和国际旅游——推动了持续的需求和增长。较小市场的旅游业、健康的入住率和每间可用房收入的增长正在吸引投资者的兴趣,因为他们希望获得超过门户物业的收益。利基酒店资产提供了有吸引力的机会,贷方正在寻找更多“独特的机会”,尤其是在酒店业。

薇琪·希夫

Mosaic Real Estate Credit 和 MREC Management 的管理合伙人、首席运营官兼联合创始人 Vicky Schiff 表示,她于 2015 年与 Ethan Penner 共同创立的公司寻求“难以取代的机会”。他们还喜欢投资新的开发项目,并指出作为贷方,如果借款人出现问题,“我们最终会得到全新的产品。” Schiff 说,该公司看到了很多交易,但拒绝了大约 80%。

6 月,美盛集团向哥伦布太平洋公司提供了 1.65 亿美元的建设贷款,用于在犹他州帕克城滑雪胜地建造一座拥有 233 间客房的豪华公寓酒店。它将作为 Pendry 的豪华酒店经营,但也有出售全套服务的住宅。

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