巴尔的摩的经济在 2018 年继续缓慢但稳定地增长，主要由地铁的医疗保健部门以及以网络安全为中心的新科技企业层推动。多年来，除了 Jessup 和 Woodlawn 等科技租户高度集中的子市场外，该市的大多数子市场都存在办公空间供过于求的问题。尽管如此，根据 Yardi Matrix 最近的一份报告，随着对现代办公空间的需求不断上升，该市的写字楼市场正在跟上全国趋势。
鉴于该州愿意为新开发项目提供支持，投资者看好巴尔的摩在不久的将来会吸引更多公司的兴趣。今年年初，马里兰州州长拉里·霍根 (Larry Hogan) 宣布，该州将提供总计 5650 万美元的州和联邦激励措施来支持机会区计划。此外，越来越多的现场工作游戏社区正在进行中，最引人注目的是 Howard Hughes Corp. 耗资 50 亿美元的 Merriweather District 和 Sagamore Development 和 Weller Development 耗资 55 亿美元的 Port Covington。
根据 Weller Development 的创始合伙人兼总裁 Marc Weller 的说法，像 Port Covington 这样的现场工作娱乐项目是振兴该期废弃的工业区和经济的关键，因为它们通常旨在创造数千个就业机会中长期。他的公司目前正在修订该项目的第一部分，预计将为南巴尔的摩地区增加 300 万平方英尺的新空间。约 130 万平方英尺将用于办公，超过去年交付的办公空间总量。到完工时，也就是大约 20 年后，占地 235 英亩的科文顿港预计将包括办公室、住宅、商店和餐厅以及 40 英亩的公园和开放空间。
在您看来，巴尔的摩写字楼市场目前最大的优势和劣势是什么?
Weller： 我们比以往任何时候都更看好巴尔的摩。巴尔的摩写字楼市场在 2019 年的前景非常强劲，拥有一支技能娴熟、充满活力的劳动力队伍，并在医疗保健和网络安全方面具有强大的领导力。巴尔的摩也应该从新推出的联邦机会区计划中受益匪浅。对于科文顿港和我们的邻近社区而言，该计划提供了一个难以置信的机会，可以将资本推向一个几十年来没有太多投资的地理区域。对于我们和巴尔的摩的其他人来说，它是一个重要的工具，可以通过使命驱动的方法和社区关注吸引投资者到科文顿港和其他符合条件的地区。
过去四年，新写字楼项目受到限制，仅在 2016 年，年交付量就超过了 100 万平方英尺。像 Port Covington 这样的项目将如何影响巴尔的摩的写字楼市场?
Weller：凭借 235 英亩的土地，沿着 2.5 英里的海滨轻松前往 95 号州际公路，我们相信科文顿港既是巴尔的摩的地区，也是地区性的地区。巴尔的摩绝对是一个正在崛起的市场，生活成本低，充满活力的人才密度高。但在科文顿港，我们为通勤者提供了往返华盛顿特区的能力，只需 35 分钟，而巴尔的摩市中心则需要近一个小时。从这个角度来看，我们正在创造一个全新的市场。
您预计它将对南巴尔的摩社区和地铁的整体经济产生什么影响?
Weller：在开发过程的早期，我们将定期与南巴尔的摩社区会面作为优先事项，以确保他们分享与重新开发的科文顿港相关的经济、教育、文化、环境和社会效益.
科文顿港的重建将对巴尔的摩、其经济和未来产生根本性和深远的积极影响。我们预计该项目将为巴尔的摩市居民——尤其是巴尔的摩南部——创造数以千计的新工作岗位、新企业、新的创新和创业机会以及更多。
您能告诉我们有关此开发项目的资本堆栈的信息吗?融资结构有多复杂?
Weller：我们计划筹集机会区资金并获得常规债务以将项目的第一阶段资本化。我们已经看到了等式两边——债务和股权——的巨大兴趣，并计划在 2019 年年中开工建设，大约在同一时间发行增税融资。
该项目符合我们在全国几个主要市场看到的特定发展趋势。南佛罗里达州、波士顿和芝加哥也在投资振兴海滨地区。工业区再开发面临哪些挑战?
Weller：沿海滨重新开发 235 英亩土地的最大挑战是环境问题。正如我们在其他地方所看到的那样，滨水区的工业区为开发商提供了绝佳的机会来进行变革性的混合用途开发项目。但重要的是，我们利用这些机会不仅要改变外部对城市的看法，还要为居住在那里的人们改变城市。
作为我们努力成为我们正在开发的环境的好管家的一部分，我们正在与当地合作伙伴合作，包括公园与人民基金会、南巴尔的摩门户合作伙伴、南巴尔的摩七 (SB7) 社区和巴尔的摩市，以实施一项帕塔普斯科河中间支流 11 英里的滨水区改善计划。正在审查的那段滨水区的措施包括生物工程海岸线改善、安装垃圾轮以及创建“滨水区”，以改善水质、重振水生生物和改善周围环境的健康和福祉社区。