大卫帕克记得大约 25 年前，当该物业刚刚出现时，他向波士顿的一位资产经理描述了弗吉尼亚北部的雷斯顿镇中心及其周边地区。“你不可能是对的，”资产经理告诉他。“有一个中心，它是华盛顿特区的城市核心，当你从那里出去时，租金和地价应该会下降。”从理论上讲，资产经理是有道理的;实际情况更为复杂。“有异常，”帕克说，现在有35年从业经验和区域董事总经理高力国际在华盛顿特区，“有这个地方在这里的那种近乎杜勒斯机场，而且业主已经建立了一个真正的“在这里' 这里。您越接近零点，您获得的租金就越高。从那时起，它只是变得越来越成熟。”
雷斯顿镇中心距杜勒斯国际机场仅 6 英里，距华盛顿特区市中心 22 英里，被证明是城市式郊区开发的先锋。波士顿地产公司的多功能迷你城市设有办公室、零售店、高层住宅和餐厅，设计有开阔的街道和宽阔的人行道，并围绕一个名为喷泉广场的开放区域而建。
连接两个世界
在那次谈话之后的四分之一个世纪里，帕克所描述的现象已经成熟。开发商一直在磨练他们的策略，以捕捉和抑制郊区居民对城市生活日益增长的热情。今天的使命是将充满活力和丰富的城市生活资源与较慢的地方、便利设施和与郊区相关的优质学校相结合。这个公式不再只是围绕交通枢纽建设大规模的混合用途项目;它是关于创造能促进真正的人际关系的地方。
“最终，城市形态来自我们的交通技术，”费城 Econsult Solutions 的负责人 Peter Angelides 指出。“当你只能步行时，你必须步行，城市密集且适合步行。” Angelides 说，过去 20 年来，人们的口味也转变为偏好居住在更适合步行的城市类型的地方。
公共交通改变了华盛顿特区的市场;帕克指出，弗吉尼亚州的雷斯顿和泰森斯是“大规模城市增长的主要例子，这些增长尤其集中在铁路所在的地区”。到 2050 年，泰森斯的愿景是成为一个适合步行的绿色城市中心，数百万平方英尺的住宅、办公、零售和酒店集中在未来的地铁站区域周围。
精明的编程是将城市生活融入郊区混合用途项目的另一个关键。Kilroy Realty Corp 的高级副总裁 Sara Neff 指出，拥有专门的团队来积极策划活动在 10 年前并不常见。 ”她说。“我们觉得推动郊区房产租金的方法是使其高度便利化和程序化。”
Kilroy 正在将这些原则纳入 One Paseo，这是一个位于圣地亚哥富裕郊区卡梅尔谷的 24 英亩项目。现场工作娱乐开发项目拥有 96,000 平方英尺的零售和餐厅、300,000 平方英尺的办公空间和 608 套豪华公寓。One Paseo 还将提供任意数量的社区活动，让您体验城市生活。
各种多功能聚会空间将为电影之夜、瑜伽、户外音乐、街头艺术、农贸市场和艺术工作坊等活动提供场所。One Paseo 将于今年春天开始与零售商合作，如特色咖啡烘焙商 Blue Bottle Coffee 和另类珠宝商 Marrow Fine。
公共交通可选
华盛顿、纽约市、波士顿和芝加哥等大都市地区的特点是成熟的交通系统，在郊区社区催生了城市中心。然而，强大的公共交通的存在并不一定是为郊区注入大城市活力的先决条件。
North American Properties 的管理合伙人 Mark Toro 表示：“亚特兰大可能是(公共交通)不是生活的一部分的典型代表。” 该公司开发了 Avalon，这是一个价值 10 亿美元、占地 230 万平方英尺的混合用途社区，位于佐治亚州亚特兰大北部郊区的阿尔法利塔。这座城市风格、可持续设计的开发项目拥有 570,000 平方英尺的零售店、750,000 平方英尺的办公室、豪华住宅、公寓和一家拥有 330 间客房的豪华酒店。
Toro 报告说，所有组件的表现都大大优于市场。例如，Axis Insurance 刚刚签署了一份 70,000 平方英尺的 10 年租约，每平方英尺 40 美元;在街对面的物业，现行价格为每平方英尺 25 美元。他说，去年刚刚开业的阿瓦隆酒店 (Hotel at Avalon) 现在一直比地铁中的所有豪华酒店都高出 30%。
“在某种程度上，我们对它的表现感到惊讶。但我们从中得到的是，这不是关于建造建筑物——而是关于建立社区，”托罗说。社区建设通过社交媒体以及与礼宾、管家或总经理的一对一关系进行。“人类的能量是我们与零售和其他商品产品的萎靡不振作斗争的方式。”
设施吸引力
这是一个复杂的等式。“礼宾服务不仅仅是与酒店客人的 B-to-C 关系，” Toro 说。“现在我们与我们的零售商建立了 B-to-B 关系，在他们的商店被宣布之前，我们将他们从他们的生命周期中一直带到他们的财产租赁中。”
尽管 Avalon 公寓居民的平均年龄为 50 岁，家庭收入为 260,000 美元，但 Toro 坚持认为 Avalon 的吸引力源于千禧一代对能量、兴奋和体验多样性的需求，而这些需求只能在城市环境中找到。
托罗说：“碰巧的是，交通现在正在跟随阿瓦隆及其他地方，因为现在密度已经存在，所以乘客量得到了保证。” 他在新成立的 Transit Link Authority 任职，负责管理整个亚特兰大地区公共交通的扩张。
佐治亚州州长布赖恩·肯普 (Brian Kemp) 已在该州 2019 年预算中为交通项目预留了多达 1 亿美元的资金。Toro 预计公共交通将服务于 Revel，North American Properties 在 Gwinnett 县耗资 9 亿美元的开发项目。该项目计划于 2023 年完工，占地 118 英亩，与格威内特县拥有 14,000 个座位的无限能源竞技场相连。
Toro 预测 Revel 将产生与 Avalon 相同的结果，尽管它将包括更多的办公空间(在 Avalon，供不应求)。开发商指出了无限能源竞技场的存在的好处，他说它 以每年 1.2 万名游客的形式“为场地带来了巨大的能量”。
在 Avalon 以北一点的地方，RocaPoint Partners 正在建设一个耗资 3.7 亿美元的混合用途开发项目，名为 Halcyon，该开发项目还寄希望于郊区对娱乐和高品质餐饮等城市设施的需求。与 Avalon 一样，Halcyon 不依赖于与亚特兰大的公共交通连接。相反，RocaPoint 希望吸引当地福赛斯县的居民，并利用其作为通往 Big Creek Greenway 的小径的位置，这条 10 英里的铺砌小径连接着 10,000 个家庭。
RocaPoint Partners 的负责人菲尔·梅斯 (Phil Mays) 说：“我认为住在郊区的人们需要更多，而不是认为他们应该为了娱乐和食物的好处而回到市区。” “千禧一代将成为 Halcyon 能量的重要组成部分，因为千禧一代需要更高质量的食品和娱乐选择、与自然的联系以及一个有趣的闲逛场所，而不仅仅是脱衣舞中心或一些与世隔绝的室内购物中心社区。”